უძრავ ქონებაზე ფასების კლება ახლო მომავალში მოსალოდნელი არაა, თუმცა წლის ბოლომდე მკვეთრ ზრდასაც არ ველით - Galt & Taggart - ის უფროსი ანალიტიკოსი

რა ვითარებაა საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე? რა ტენდენცია გამოიკვეთა ზაფხულში და როგორი იქნება ფასების ტრენდი ახლო  მომავალში, ამ და სხვა საკითხებზე Business Insider Georgia Galt & Taggart - ის უფროს ანალიტიკოსს ზუკა თავყელიშვილს ესაუბრა: ·        

Galt & Taggart - ის უძრავი ქონების ბაზრის ივლისის კვლევის განახლების  თანახმად, 2024 წლის პირველ ოთხ თვესთან შედარებით ივლისში, უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდა შენელდა. რა არის მიზეზი და რა ტრენდს უნდა ველოდოთ მომავალში?

თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე მაისსა და ივნისში გაყიდვები შენელდა, რაც გამოწვეული იყო ქვეყნის შიგნით შექმნილი არასტაბილურობით. ამას კურსის მერყეობაც მოყვა და მყიდველებს უბიძგა ბინების ყიდვის გადავადებისკენ. ივლისის თვეში წინა ორ თვესთან შედარებით გაყიდვები აღდგა თუმცა მოთხოვნა მაინც შესუსტებული რჩება და სწორედ ეს იყო თვიურად ფასების ზრდის გაჩერების მიზეზი. ფასების კლება ახლო მომავალში მოსალოდნელი არაა, თუმცა წლის ბოლომდე მკვეთრ ზრდასაც არ ველით. ·        

ასევე კლებაა თბილისში გაყიდული ბინების სტატისტიკაში: ჯამურად 2024 წლის პირველ 7 თვეში თბილისში სულ 22,253 ბინა გაიყიდა, რაც წლიურად 3.2%-იანი კლებაა. ეს რით არის გამოწვეული?

2024 წლის მაისში თბილისში ბინების გაყიდვები რამდენიმე მიზეზის გამო შემცირდა. პირველ რიგში ეს კლება გამოწვეული იყო ამ თვეში დასვენების დღეების სიუხვით და ქვეყანაში არსებული არასტაბილური გარემოთი. ამასთან ერთად ლარის კურსის მერყეობამ ბინის პოტენციურ მყიდველებს სავარაუდოდ ყიდვის გადაწყვეტილებების გადავადებისკენ უბიძგა. ივნისში მსყიდველუნარიანი მოსახლეობის დიდი ნაწილი ფეხბურთის მსოფლიო ჩემპიონატის გამო ქვეყანაში არ იმყოფებოდა, რამაც ასევე წლიური კლება გამოიწვია ბინების გაყიდვებში. ივლისში გაყიდვების მაჩვენებელი გაუმჯობესდა, თუმცა მოთხოვნა კვლავ შესუსტებული რჩება. ჯამურად, 2024 წლის პირველ 7 თვეში გაყიდვების მაჩვენებელი წლიურად მცირედით შემცირებულია, თუმცა ეს შემცირება მთლიანად მეორად ბაზარზე მოდის, მაშინ როცა პირველად ბაზარზე გაყიდვები წლიურად 1.1%-ითაა გაზრდილი.

რაც შეეხება ტენდენციას გაყიდვებში, საქართველოს მოქალაქეები უფრო აქტიურობენ უძრავი ქონების შეძენისას, თუ უცხოელები?

ჩვენ რეგულარულად ვატარებთ თბილისისა და ბათუმის წამყვანი დეველოპერების გამოკითხვას, რათა უკეთ შევძლოთ ბაზრის ტენდენციებზე რეალურ დროში დაკვირვება. ჩვენს მიერ გამოკითხული დეველოპერების პროექტებში, რომლებიც თბილისში ხორციელდება, გაყიდვების 85% საქართველოს მოქალაქეებზე მოდიოდა, ხოლო ბათუმში მიმდინარე პროექტებში მყიდველები ძირითადად უცხოელები არიან და მათი წილი ტრანზაქციებში 50-60%-ის ფარგლებშია. ·        

რომელი უბნებია ყველაზე მოთხოვნადი, მეორადი ბინებისა და ასევე ახალაშენებული ბინების თვალსაზრისით?  კონკრეტულ უბნებზე მოთხოვნა რით არის გამოწვეული? რა არის გადამწყვეტი: ლოკაცია, ფასი თუ ფართი?

ტრადიციულად დიდი დიღომი, სამგორი და საბურთალო არის ის უბნები სადაც ყველაზე მეტი გაყიდვა ფიქსირდება. ამ უბნებში ასევე სამშენებლო ნებართვებიც ყველაზე მეტია გაცემული (2024 წელს ჯამური ნებართვების თითქმის 60%). დიდი დიღომი და სამგორი შედარებით ხელმისაწვდომი უბნებია და ფასები 900-1,000 აშშ დოლარის ფარგლებშია ერთ კვადრატულზე.

რაც შეეხება საბურთალოს, ის როგორც ლოკაციის თვალსაზრისით ასევე საცხოვრებელი მიმზიდველობით წარსულშიც გამოირჩეოდა და ეს ტენდენცია ახლაც უცვლელია.

გაყიდვები რას აჩვენებს, ძირითადად რა ფართის ბინებზეა მოთხოვნა თბილისში?

ბილისში ბინების გაყიდვების უდიდესი ნაწილი საშუალო ზომის (51-80 კვ.მ.) ბინებზე მოდის. ამის მიზეზია ამ ზომის ბინების მარტივად გაქირავების შესაძლებლობა და მათი ლიკვიდურობა.

რაც შეეხება უძრავი ქონების გაქირავების ბაზარს, აქ რა ტენდენცია გამოიკვეთა?

ქირების ფასმა 2024 წელს ახალი წონასწორობის წერტილი იპოვა და თვიურად კვადრატულზე 10$-ის ფარგლებში ნარჩუნდება. ამის მიუხედავად, უძრავი ქონება თბილისში კვლავ მიმზიდველი რჩება საინვესტიციოდ და მისი ამონაგები ამჟამად წლიურად 9.1%-ია.